天水圍樓價柏林可買樓

天水圍樓價柏林可買樓2006-09-05　　　9月4日，周一。?生指數升90.16，收17513.88；成交二百八十六億二千三百多萬元。9月期指高水，升126點，收17533點。地產股、國泰航空（293）、中國國航（753）、南方航空（1055）以及德昌電機（179）、中石化（386）等升幅較大。未來展望：一、利率已見頂；二、油價正在回落；三、CRB商品指數跌穿上升軌。

　　投資策略早已由睇好或睇淡後市，改為資產分配（asset allocation）為主，例如幾多資產應分配?邊一行業龍頭股上。過去睇好資源價格?大前提下，資源股自然佔投資比重（weighting）多D；今年5月開始金價下跌後，逐步減少資源股所佔比重、增加地產股所佔比重。8月起投資組合中又再增加航空股及類似德昌電機呢類用銅量較多股份所佔比重……。換言之，隨?潮流改變而不斷改變自己?投資組合，例如夏天穿T恤、牛仔褲；秋涼之後仍可穿T恤、牛仔褲，但外面宜加件外套；到?冬季，當然要換季?番件冷衫。資產分配原理亦一樣，隨?股市改變，亦可改變自己?投資組合以求達至較佳回報，並應放棄猜測後市方向，以免犯上6月13日時睇淡（因?指跌穿二百五十天線）及乜??指出現「上升楔形」?謬論。透過改變資產分配去達至較理想回報，才能適應目前?上落市，不然炒上炒落，左一巴、右一巴，都唔知點算好。中國銀行可中長線投資　　中國四行「工、農、中、建」，今年上半年工行純利上升17％、農行升17.92％、中行（3988）升19.72％、建行（939）升13.3％。今年上半年以中行勝出，純利升幅最大（部分理由可能同上市有關）；過去農行一直畀人最弱?印象，?勵精圖治下，今年上半年純利升幅排第二；工行亦唔弱，反而建行成為大落後，純利只升13.3％（同志仍須努力！）。改革開放政策下，通常工業先行，因此1980至2003年係內地工業股?黃金年；2003年起愈?愈多工業股升幅落後大市，改革開放第二波應係地產同金融；大部分由1998年起步，依家剛完成第一個九至十一年循環周期（通常升得快、跌得快），而進入第二個九至十一年循環周期（即穩步上升期），最後進入爆炸性上升周期，估計?2025年左右才係中國房地產及金融業最高潮。地產及金融第一個上升周期係高風險、高回報，賺得多但同時失敗率好高，因內地法制（尤其有關房地產及金融業）未健全。第二個上升周期應該係穩定上升期，尤其係中國四行，至於邊個係行業龍頭大哥？今年上半年中行以純利上升19.72％跑出，暫時做住龍頭大哥地位，我老曹誠意向各位推介中國銀行作為中長線投資，希望結果一如九十年代初期向各位推介?控（005）成績一樣，帶?超過十倍回報！　　工行?貸款能力過去三年表現出色，同時不良貸款比率及所佔比重雙雙下降，亦絕對不宜忽視，隨時有機會重奪龍頭大哥地位。　　農行更係黑馬，近年重整貸款結構，收到積極效果，上半年吸收優良客戶五千六百五十八戶、優良貸款一萬四千九百二十三億元、淘汰客戶減少二萬零一百六十四戶。?重組貸款方面已收積極效果，配合中央近年支持農業政策，今年上半年坐二望一。　　中行?優勢係因為有中銀香港（2388），?發展風險管理體系、審慎貸款業務上早?先鞭。中銀香港近年?香港積極爭取地產貸款，而中國銀行?國內地產貸款業務上一向比較低調，一旦發力開拓呢個重要貸款市場，未來純利增長可觀。　　建行?爭取貸款方面列四行之首，面對外界批評認為有負「十一．五」規劃精神，結果令建行進行調整，改為改善貸款質量而不?重貸款增長，形成今年上半年純利升幅有D落後。　　綜合而言，四行仍處於改革期，由過去以社會責任為使命轉型為股東利益設想，需要時間慢慢適應，何況四行之中仍有兩間未上市。呢場四行龍頭大哥爭奪戰只係剛剛開始，中國銀行雖然暫時領先，亦不宜沾沾自喜，請記住龜兔競走?故事，漫漫長路，別人可能留前鬥後。?控?八十年代唔係被指大笨象咩？九十年代變成小飛象，初期唔係人人唔信咩？新股熱再度升溫　　香港新股熱度再升溫，未來兩個月集資數目將達一千六百億港元，上市公司將達十三家！包括招商銀行、中海油化學、石油後勤服務公司巨濤、京客隆超市、上海地產發展商盛高置地、生物柴油生產商古杉能源、中國工商銀行、瑞安房地產、山東招金、上海錦江飯店等。香港已成為中國金融中心了，呢點無可置疑。　　中國宏調下，除上海房價因炒得過分而回落外，其他大城市未見不良反應。例如北京東五環外朝陽北路?萬家新天，6月售價七千三百元一平方米，依家售價七千九百元一平方米，再升8.2％；全國七十個大中城市，除上海外，平均樓價5月至8月漲幅5.7％，只係交易量下降，售價一樣上升。4月28日中國人行宣布貸款加息零點二七厘、8月再加，似乎未見成效。　　內地各省市推行最低工資制度，結果變成最低薪酬。例如北京9月1日起執行最低工資標準，每小時不低於三元八角二分，結果大部分公司以每月六百四十元招聘；數據顯示，十六個職業中，有十四個以政府最低工資標準為底線，佔87.5％。最低工資原意係保障工人收入，結果變成壓抑工資上升！愈係最低層工作，勞動人口供應愈大，訂下最低工資，結果反令資方理直氣壯地用最低工資請人，你唔撈馬上有人接替你，勞工薪金反而長期受壓；其次亦令勞工失去工作熱情（反正係最低工資，做得好亦冇用）。以我老曹為例，以高出政府所訂?菲傭最低工資聘請菲傭，我老曹相信如你用高於最低工資10％去聘用菲傭，可令佢發揮積極性；但吾妻認為冇理由每月畀多幾百蚊，往往話鄰居用政府所訂最低工資聘請菲傭，唔係一樣咁勤力咩？吾妻並非孤寒，而係受政府訂下最低工資影響，以為自己多畀幾百蚊菲傭係貴?D！最低工資制度禍害浮現　　換言之，最低工資制度絕對係好心做壞事！勞動市場錯配情況愈?愈嚴重。自從1980年香港製造業內移及中國內地人可合法每年有三萬六千人進入香港後，結構性就業矛盾漸漸浮現，愈係低薪工作，勞動力供應愈充足；愈係高薪工作，愈難請到合適人選。經過二十六年時間，形成高、低薪工作薪酬相差十萬八千里，有人工資低至四千元一個月，但唔少年薪三百萬?職位卻搵唔到人。如何解決？?外國，?D無法?大城市搵合適工作者，可到二線城市搵事做，但?香港卻有困難。外國可以吸引全國精英集中?一個大城市（例如金融業集中?紐約，電影業集中?荷里活、軟件業集中?硅谷……），香港卻無法辦到。至於再培訓，?外國亦無法成功，香港又點樣成功？結果不外一個低薪行業工作者搶走另一個低薪行業工作者?職位，最終令所有低薪行業工作人口皆出現供過於求。請勞工界代表返去大陸睇睇最低工資制度所帶??禍害！　　過去英國房地產升足十年，今年才開始走下坡；過去德國房地產卻衰足十年，2004年外資才開始流入，估計約十六億歐羅，去年多一D，約四十億歐羅流入，但以商業樓為主，住宅市場仍乏起色。依家最貴係德國漢堡，供一個家庭住?房子平均售價二十六萬零二百歐羅（約二百六十萬港元）；大廈式住宅單位平均售價十八萬七千七百歐羅（一百八十七萬港元）；第二係柏林，供一個家庭住?房子平均售價二十二萬九千六百歐羅（二百二十九萬港元），大廈式住宅?柏林只售十二萬二千六百歐羅（約一百二十二萬六千港元）【圖一、二】。真係香港天水圍住宅?售價，已可以?德國柏林買樓！　　今天?柏林買寫字樓，租金回報率四厘七五至五厘二五；零售店舖租金回報率五厘一至五厘六；商場回報率六厘一至七厘一五；超市六厘八至七厘七五；物流中心六厘七五至七厘二五。買住宅樓收租者較少，因為全德國45％人自置物業，另有45％人住?政府興建類似香港廉租屋?物業，即住宅樓租務市場只佔整體住宅市場10％左右，大部分係未獲配廉租屋亦未有足夠錢買樓?年輕新婚夫婦租住。　　投資者認為，去年德國樓市回升令大量資金流入，隨?歐羅加息後，似乎又靜下來；樓價去年上升10％左右，今年至今並冇回落，亦唔見再升。德國物業投資回報率高　　德國過去十年不景氣，原因來自東、西德合併後經濟一直不前，唔少德國人離開德國去別處打工。今年新總理上台後推行親美政策，以及決定削減福利，減少商界負擔；加上英國甚至法國、意大利樓價亦上升唔少，只有德國物業投資回報率仍然咁高（例如寫字樓五厘、零售商舖六厘至七厘，住宅樓七厘半），去年起有較多資金流入德國，各位有冇興趣研究一下做柏林業主（百幾萬港元已有交易）？　　莊士機構（367）、九方科技（8129）、僑雄國際（381）停牌。　　■新濠國際（200）9月7日；耐力國際（660）12日；王朝酒業（828）、思捷環球（330）、銀河娛樂（027）、粵海投資（270）、?寶利國際（3989）、達利國際（608）、林麥集團（915）、上海証大（755）、榮暉國際（990）、天津發展（882）、世貿彬記（380）、?隆控股（8021）13日；珠江船務（560）、INCUTECH（356）、金威啤酒（124）、大福證券（665）、變靚D控股（8079）14日；僑威集團（1201）15日；萬裕國際（894）、大生地產（089）18日；大中華實業（431）22日公布業績。